[기고] 5·9 이후 주택시장의 변화

10·15 대책 이후 투자수요 유입이 제한되면서 시장 상승폭이 둔화됐다. 시장 기대 심리 역시 다소 안정되는 흐름을 보이고 있다. 일부 서울 지역에서는 가격 상승세 둔화와 함께 하락 움직임도 나타나는 등 시장 분위기 변화가 감지된다.

이는 과거 중과 시행 당시와는 다소 다른 전개 양상이다. 과거에는 중과 시행을 앞두고 거래 증가와 가격 상승이 동시에 나타났다. 이번에는 유예 종료 이전 거래량 증가에도 가격은 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있다. 고금리 환경, 대출 규제, 토지거래허가구역 운영 등으로 투자수요 유입이 이전보다 제약됐기 때문으로 해석된다.

물론 중과 유예가 종료된 5월 9일 이후 일부 가격지표에서 다시 상승 움직임이 확인되면서 시장 불안에 대한 우려도 제기되고 있다. 그러나 현재의 시장 여건과 정책 환경이 과거와는 다르다는 점을 고려할 필요가 있다. 구조적·환경적 차이를 고려할 때, 유예 종료 이후 일부 상승 움직임이 나타나더라도 과거와 같은 급격한 시장 과열로 확산될 가능성은 상대적으로 제한적일 것이다.

우선 가장 큰 구조적 차이는 토지거래허가구역과 같은 강력한 진입 규제가 시행되고 있다는 점이다. 과거에는 규제 완화 가능성을 염두에 둔 투자수요 유입이 지속됐다. 최근에는 실거주 요건 기반의 규제로 투자수요 자체가 상당 부분 제약되고 있다.

또 과거에는 가구 분화나 증여 등을 활용한 세 부담 회피 움직임이 비교적 활발했다. 하지만 최근에는 진입 규제 강화와 시장 환경 변화, 가구 수 증가세 둔화가 맞물리면서 이러한 움직임도 과거보다 제한될 가능성이 있다. 여기에 부동산 보유·이용 단계까지 포괄하는 시장 관리 강화 흐름도 시장참여자의 형태에 영향을 미치고 있다.

세제 측면에서도 보유세·양도세 체계 개편 논의가 이어지며 시장은 정책 변화에 더욱 민감하게 반응하는 모습이다. 최근 정책 방향 역시 실거주 중심의 시장 질서 강화에 무게가 실리고 있으며, 임대사업자 제도의 역할과 지원 체계에 대한 조정 논의도 계속되고 있다.

공급 측면에서는 착공·분양 등 일부 선행지표가 개선되고 있다. 과거에는 공급 부족 불안이 시장 과열로 이어졌다면, 최근에는 공급 확대 의지를 지속적으로 전달하려는 정책 대응이 강화되고 있다는 점에서 차이가 있다.

이 같은 변수들을 기반으로, 우리 부동산 시장 흐름은 과거 중과 시행 당시와 비교할 때 시장 흐름은 상대적으로 완화된 양상으로 전개될 것으로 보인다. 수도권 선호 집중과 시장 기대심리 등 잠재적 불안 요인은 여전히 존재하지만, 고금리 환경, 실거주 중심 규제, 투자수요 제약 등이 함께 작용하면서 시장 여건은 이전과 달라졌기 때문이다.

다만 이러한 변화가 곧바로 시장 안정으로 직결된다고 보기는 어려운 만큼, 공급 기반 확충과 시장 불안 심리 관리를 지속할 필요가 있다. 시장 안정은 하나의 정책만으로 이루어지기보다, 공급 확대와 금융 여건, 세제 체계, 거래질서가 함께 맞물릴 때 보다 안정적으로 뒷받침될 수 있다.

공급 계획이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있도록 실행력을 높이고, 주요 정책수단이 일관된 방향으로 작동하도록 관리하는 것이 중요하다. 이를 통해 시장참여자에게 예측가능한 신호를 주고, 불안 심리가 과도하게 확산되지 않도록 세심하게 대응할 필요가 있다. 아울러 공공과 민간이 균형을 이루는 임대시장 구조를 마련하고, 자본차익 중심이 아닌 운영 중심의 건전한 임대사업이 정착될 수 있도록 제도 기반을 꾸준히 정비해 나가야 한다.

박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장 cgpark@krihs.re.kr