다음 타깃은 초고가·비거주1주택자…장특공제·보유세 강화에 대출까지 ‘3중 규제’ 예고

부동산 투기 수요 차단에 나선 정부의 칼날이 다주택자에 이어 비거주 1주택자, 고가 주택 보유자를 향할 전망이다. 정부는 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심으로 개편하고, 대출 규제 강화까지 예고한 상태다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 후 급격한 매물 잠김 및 가격 폭등이 없도록 ‘세 낀 매물’ 출회를 유도하려는 목적인데, 시장에선 유의미한 ‘매물 증가→집값 하락’으로 이어지기 어려울 것이란 반응이 나온다. 오히려 전·월세난 심화 및 임대료 급증 등의 부작용이 심화할 수 있다는 주장도 제기된다.

정부는 고가 주택 보유자에 타격이 큰 보유세 개편도 검토 중이다. 1주택자도 대상이다. ‘똘똘한 한 채’가 갈아타기를 부추겨 집값을 밀어 올리고 있어 규제가 필요하다는 것이 정부의 입장이나, 반발은 상당할 것으로 보인다.

◇ ‘보유 40%’ 양도세 장특공제 손질

11일 관계 부처에 따르면 정부는 양도세 장특공제 개편 방안을 검토하고 있다. 현행 제도에 따르면 12억원 초과 주택을 보유한 1주택자는 보유 기간에 따라 차익의 12~40%(10년 이상), 거주 기간에 따라 8~40%(10년 이상)를 공제받을 수 있다.

유력한 개편안은 보유 기간에 적용되는 공제율을 손질하는 것이다. 김용범 대통령정책실장은 지난 5일 기자간담회에서 장특공제에 대해 “거주·보유 기간에 따른 감면이 똑같이 40%로 돼 있는데 실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 맞느냐는 고민은 필요하다”며 거주 중심 개편 입장을 밝혔다. 이에 앞서 이재명 대통령은 지난달 24일 “1주택자의 주거를 제대로 보호하려면, 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞다”고 밝힌 바 있다.

현재는 비거주 주택을 15년 이상 보유했다 팔면 차익의 30%가 차감된다. 예컨대 15년 전 10억원에 산 아파트를 24억원에 팔았다면, 지금은 12억원을 초과하는 비율만큼의 차익(14억원×50%=7억원)에서 장특공제(2억1000만원)를 뺀 4억9000만원이 과세표준(세금을 매기는 기준)이 된다. 여기에 세율(40%)을 곱해 양도세를 산출한다. 그런데 장기 보유 공제가 미적용된다고 단순 가정 시 과세표준은 7억원이 돼 세율은 42%로 높아지고 세 부담이 늘어난다.

정부는 비거주 1주택자가 받은 기존 대출에 대한 규제를 강화하겠다고도 엄포를 놓은 상황이다. 김 실장은 “실수요자와 관계없다고 생각되는 부분에 대한 대출을 앞으로 못 나가게 하는 것은 당연하고, 이미 나간 걸(대출) 어떻게 할 것이냐는 방안도 연구 중”이라고 말했다. 금융 당국은 은행권을 대상으로 규제지역 내 유주택자가 받은 보증부 전세대출 현황을 파악 중으로, 이 자료를 바탕으로 대출 규제를 마련해 조만간 발표한다는 계획이다.

전문가들은 매물이 크게 늘기는 어려울 것으로 보고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “단기적으론 자금이 부족한 1주택자의 매물이 시장에 출회될 수 있으나, 정주 여건이 우수한 직주 근접지, 학군지의 경우 실거주를 목적으로 집주인이 들어와 살 가능성이 커 전월세 가격 변동성이 커질 가능성이 있다”고 했다.

◇ ‘똘똘한 한 채’ 겨냥 보유세 개편

종합부동산세·재산세 등 보유세 강화도 점쳐진다. 업계에선 공정시장가액비율(공정비율) 상향 가능성이 높다고 보고 있다. 공정비율은 공시 가격을 낮춰주는 역할을 하는데, 이 비율을 높이면 고가 주택 보유세가 늘어난다. 종부세 기본공제액(다주택자는 9억원, 1주택자는 12억원) 인하, 과세표준 구간 세분화 등도 언급된다.

보유세 강화는 고가 주택 보유자에게 상당한 타격이 될 가능성이 크다. 우려되는 것은 조세 저항이다. 익명의 부동산 전문가는 “양도소득세는 안 팔면 안 내는 세금이고 설령 팔더라도 공제를 더 받기 위해 실거주 요건을 채우면 되는, 대안이 있는 세금”이라며 “그런데 보유세는 갖고 있다는 이유로 내야 하는 피할 수 없는 세금이기 때문에 세 부담 강화 시 조세 저항이 상당할 수밖에 없다. 이는 곧 세입자 부담 전가로 이어져 임대료 인상 등의 부작용으로 나타날 것”이라고 했다.