한투리얼에셋, ‘이오타 서울2’ 리파이낸싱 동의… 사업 정상화 수순

이 기사는 2026년 4월 24일 13시 07분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.

서울역 일대 초대형 복합개발 사업 ‘이오타 서울2(메트로타워·서울로타워)’가 막판 변수를 해소하고 정상화 수순에 들어갔다. 중순위 앵커 대주인 한국투자리얼에셋운용이 리파이낸싱에 동의하면서다. 이지스자산운용은 24일 오후 브릿지론 리파이낸싱 기표(대출 실행)에 나설 예정이다.

이날 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 전날인 23일 투자심의위원회를 열고 이오타 서울2 리파이낸싱 참여 안건을 통과시켰다. 이에 따라 중순위 대주단 전원이 동의하며 대주단 합의가 완료됐고, 리파이낸싱은 실행 단계에 진입했다. 업계 관계자는 “이지스자산운용은 이날 오후 새 대출을 일으켜 기표를 완료할 예정”이라며 “기존 선순위 대출을 갚고 나면 공매 절차도 취소될 것”이라고 설명했다.

이오타 서울2는 서울 중구 남대문로5가 일대 메트로타워·서울로타워를 재개발하는 사업으로, 인근 밀레니엄 힐튼 부지(이오타 서울1)와 연계된 초대형 도심 복합개발 프로젝트다. 총사업비는 2조원대에 달한다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 지연되며 올해 1월 약 7100억원 규모 브릿지론에서 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 이후 공매 절차까지 진행되며 사업이 좌초 위기에 몰린 바 있다.

이지스자산운용은 정상화를 위해 신규 자금 유치에 나섰다. 메리츠금융그룹(3600억원), NH투자증권(1300억원)의 선순위 자금과 대명소노그룹의 700억원 규모 후순위 자금을 확보하며 리파이낸싱 구조를 완성했다. 다만 중순위 최대 투자자인 한국투자리얼에셋운용이 반대 입장을 유지하면서 협상은 막판까지 진통을 겪었다.

한국투자리얼에셋운용은 당초 리파이낸싱 대신 사업장 직접 인수를 검토했다. 아이파크현대산업개발과 협업해 우선매수권을 행사하고, 중순위 대출을 에쿼티로 전환하는 출자전환 방식으로 개발 사업을 추진하는 시나리오였다. 공매 절차를 활용해 자산을 인수한 뒤 개발 이익을 확보하려는 전략으로 해석됐다.

그러나 이 같은 방안은 실행 과정에서 구조적 제약이 컸던 것으로 전해진다. 중순위 대출을 에쿼티로 전환할 경우, 만기 내 회수를 전제로 한 대출 투자 성격이 수년간 자금이 묶이는 개발 투자로 바뀌게 된다. 이 과정에서 펀드 수익자(LP) 전원의 동의가 필요했지만, 확정 수익 구조에서 불확실성이 높은 개발 사업으로의 전환에 대한 부담이 커 설득이 쉽지 않았던 것으로 알려졌다.

수익자 측면의 손익 구조도 변수였다. 이지스자산운용이 제시한 리파이낸싱안에는 미납 이자 전액 지급 등 조건이 포함돼 있었지만, 인수 시나리오를 선택할 경우 약 6개월치 이자 수취를 포기해야 하는 점 역시 부담으로 작용했다. 결과적으로 회수 안정성과 의사결정 부담을 고려해 리파이낸싱 참여로 방향을 선회했다는 분석이다.

중순위 대주단까지 리파이낸싱에 동참하면서 이오타 프로젝트는 정상화 수순을 밟을 것으로 보인다. 이날 오후 기표가 이뤄지면 브릿지론 EOD는 해소되고, 공매 절차도 중단 수순을 밟을 전망이다. 현재 해당 자산은 약 1조2000억원 수준에서 공매가 진행 중이다.

이오타 서울2가 정상화되면 인근 힐튼 부지 개발(이오타 서울1)과 맞물려 서울역 일대 대규모 복합개발 축이 완성될 전망이다. GTX 환승 허브와 연계된 입지에 대형 오피스와 호텔, 리테일 시설이 결합된 핵심 거점으로 재편될 것이란 기대가 나온다.