관악·성북 3% 뛰고, 강남은 0%대… ‘15억 이하’ 실수요자 몰려

올해 1분기 서울 관악·성북구 등 서울 외곽 아파트값이 3%대 상승한 반면, 강남 3구(강남·서초·송파구)는 상승률이 0~1%대로 낮아진 것으로 나타났다.

3일 한국부동산원의 ‘주간 아파트 가격 동향 조사’에 따르면, 3월 4주(3월 23일 기준) 서울 관악구 아파트 매매 가격 지수는 101.2로 전년 말 대비 3.31% 올랐다. 관악구는 서울 25개 자치구 중 1분기 상승률 1위였다. 이어 성북구(3.30%), 영등포구(3.08%), 강서구(3.05%)가 뒤를 이었다.

반면 강남구는 같은 기간 아파트값이 0.11% 오르는 데 그쳤다. 송파구와 서초구는 각각 1.02%, 1.12% 상승했다. 전주 대비로는 강남 3구 모두 마이너스를 기록했다. 아파트 매매 가격 지수도 100 이하로 떨어졌다. 아파트 매매 가격 지수가 100 밑으로 낮아졌다는 것은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남권을 중심으로 급매물이 급증한 영향이다.

올해 들어 집값이 많이 오른 곳의 공통점은 15억원 이하 아파트가 주로 위치한 지역이라는 것이다. 주택담보대출이 최대 한도(6억원)로 나오는 15억원 이하 아파트로 실수요자가 몰린 영향이다. 전세 감소, 공급 물량 부족, 포모(FOMO·소외 공포) 등도 맞물려 지난해 상대적으로 가격이 덜 오른 지역의 집값을 밀어 올리고 있다는 분석이 나온다.

관악구의 한 공인중개사무소 관계자는 “강남만큼 두드러지진 않았지만, 10·15 부동산 대책 발표 후 관악구 일대 집값도 오르는 추세긴 했다”며 “그러다 올해 들어 설 연휴를 기점으로 매수 문의가 늘기 시작했는데 10억원 안팎으로 20평대 아파트를 살 수 있는 몇 안 되는 곳인 만큼 신혼부부의 문의가 많다”고 했다.

수년간 회복하지 못했던 전고점을 뛰어넘어 신고가를 기록하는 사례도 늘고 있다. 관악구 봉천동 ‘관악드림타운(3544가구·2003년 입주)’ 전용면적 59㎡는 지난달 7일 11억2000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 9억원 안팎이었던 전고점보다 2억원 넘게 집값이 올랐다. 2021년 8월 12억4000만원에 거래됐던 성북구 길음동 ‘래미안길음센터피스’ 전용 59㎡는 지난해 9월 12억원대로 올라선 뒤 올해 3월 15억4000만원에 거래됐다.

서울 외곽 지역 아파트 거래량도 급증하는 추세다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 관악구 아파트 거래량은 지난해 11월 99건에서 올해 2월 218건으로 2배 넘게 증가했다. 성북구는 같은 기간 195건에서 405건으로, 영등포구는 109건에서 312건으로 각각 2배, 3배가량 급증했다. 강남구(268건→149건), 서초구(428건→266건), 송파구(428건→266건)는 아파트 거래량이 반토막났다.

문제는 서민 주거지 집값마저 가파르게 오르면, 중산층의 주거 안정이 흔들릴 수 있다는 점이다. 익명을 요구한 학계 관계자는 “강남 집값이 아무리 내려봐야 중산층에는 그림의 떡이다”라며 “15억원 이하 아파트값이 계속 오르면 중산층의 내 집 마련 부담이 커질 수밖에 없고, 전·월세값도 계속 밀어 올려 서민 주거 불안정이 심화할 수 있다”고 했다.