기업들 이곳으로 다 모인다… 임대료 톱10 오피스 중 9곳 강남권
||2026.03.30
4년 전만 해도 광화문·을지로 등 도심권역(CBD)이 주를 이뤘던 오피스 시장이 강남권(GBD)으로 완전히 옮겨간 것으로 나타났다. 최근 GBD 위상이 높아지면서 전국에서 임대료가 가장 비싼 오피스 빌딩 상위권 10곳 중 9곳이 이곳에 몰려 있는 것으로 파악됐다.
30일 알스퀘어 애널리틱스(RA)를 통해 전국 오피스 빌딩의 NOC(전용면적당 임대 비용·순임차비용)를 분석한 결과, 지난해 4분기 기준 아크플레이스가 3.3㎡(평)당 54만4751원으로 순임차비용이 가장 높았다. 아크플레이스는 2024년 3분기 평당 53만1345원으로 1위에 등극, 지금까지 순위를 지키고 있다.
아크플레이스는 GBD 내 핵심 입지인 테헤란로 대로변에 위치한 연면적 6만2725㎡, 지하 6층~지상 24층 규모의 프라임 오피스 빌딩이다. 코람코자산신탁이 2024년 사모펀드(PE) 블랙스톤으로부터 7917억원에 인수했다. 당시엔 2020년 이후 오피스 거래 중 최대 규모였다. 주요 임차인으론 비바리퍼블리카(토스), 롯데캐피탈, 위워크코리아 등이 있다.
NOC란 계약서상의 표면적인 임대료와 달리 임차인이 전용면적당 지출하는 실제 비용을 의미한다. 임대인 입장에서는 실질적으로 얼마나 공간을 사용하는지가 중요하기에 전용률을 고려한 임대료·관리비인 NOC가 중요한 지표다. 알스퀘어는 {(보증금/12개월x보증금운용이율국고채5년물)+임대료+관리비)}/전용률 방식으로 값을 구했다.
아크플레이스를 비롯해 NOC 상위 9위까지 오피스 빌딩은 모두 GBD에 위치했다. 과거에 비해 강남으로 출퇴근하는 사람이 많아지는 등 GBD 중심성이 높아진 덕분이다. 2위는 삼성역 인근 파르나스타워로 평당 47만7669원이었고, 3위는 역삼역 인근 서울인터내셔널타워(SI)로 47만4162원이었다. ▲4위 센터필드(47만1156원) ▲5위 빗썸금융타워(46만2554원) ▲6위 루첸타워(45만8835원) ▲7위 메리츠타워(45만901원) ▲8위 더에셋(44만8217원) ▲9위 마제스타시티 타워1(44만7422원) 순이었다.
CBD에 자리 잡은 오피스 빌딩은 10위에서야 등장했다. 미래에셋센터원(CENTER1)이 주인공으로 이곳의 NOC는 평당 44만4886원으로 나타났다. 4년 전인 2021년 4분기만 해도 CBD에 있는 빌딩이 상위 10위 안에 4곳이나 있었던 점과 비교하면 큰 변화다. 당시 평당 38만6359원의 순임차비용으로 1위를 차지했던 그랑서울은 지금은 19위(43만1646원)로 18계단 내려갔다.
송파구 잠실에서 유일하게 롯데월드타워(44만1740원)가 11위, 종로구 콘코디언(44만714원)이 12위를 기록했다. 이어 강남구 어반벤치(URBAN BENCH·43만8731원), YBD(여의도 권역)에서 유일하게 20위 안에 이름을 올린 파크원 타워1(43만8731원)이 각각 13, 14위를 기록했다. 이렇게 NOC 상위 20위 빌딩의 분포를 보면 GBD 14곳, CBD 5곳, YBD 1곳, 송파구 1곳에 위치했다.
알스퀘어 관계자는 “과거에는 CBD가 전통적인 강자였으나, 최근에는 GBD로의 통근·통행량이 과거와 비교할 수 없을 정도로 많아지는 등 공간의 중심성이 강남으로 완전히 넘어왔다”면서 “정보기술(IT)·금융·스타트업 등 고부가가치 산업이 강남 테헤란로 일대에 집중되면서 인적 자원이 GBD로 쏠렸고, 이는 자연스럽게 오피스 수요 폭발과 임대료 상승으로 이어진 것으로 풀이된다”고 했다.
