강남 아파트값 2년 만에 하락… “상승장은 이어지지만 기대감은 ↓”

서울 아파트 시장이 상승세를 이어가고 있음에도 불구하고 핵심 지역인 강남과 고가 아파트를 중심으로 가격 하락 신호가 감지되며 시장 균열이 드러나고 있다. 거래가격은 오름세를 유지하지만 향후 집값에 대한 기대 심리는 빠르게 식고 있다는 분석이다.

29일 KB부동산이 발표한 ‘3월 월간 주택가격 동향’에 따르면 3월 16일 기준 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.43% 상승하며 두 달 연속 상승 폭을 확대했다. 지난해 말 상승률이 둔화된 이후 올해 2월 반등에 이어 상승 흐름이 이어지고 있는 모습이다.

그러나 시장 내부를 들여다보면 분위기는 사뭇 다르다. 강남권을 중심으로 가격 하락이 현실화되면서 상승장의 체력이 약해지고 있다는 신호가 곳곳에서 포착되고 있다. 실제로 강남구 아파트 매매가격은 -0.16%를 기록하며 하락 전환했다.

이는 2024년 3월 이후 약 2년 만에 나타난 하락이다. 전체 시장은 상승 중이지만, 가장 비싼 지역이 먼저 꺾이는 ‘선행 하락’ 양상이 나타난 셈이다.

고가 아파트를 대표하는 선도지수도 같은 흐름을 보였다. 전국 시가총액 상위 50개 단지를 기준으로 산출하는 ‘KB선도아파트 50지수’는 132.4로 전월 대비 0.73% 하락했다. 이 지수가 하락한 것은 2년 1개월 만으로, 시장을 이끌던 고가 단지의 상승 동력이 약화되고 있음을 보여준다.

가격보다 더 빠르게 식고 있는 것은 시장의 기대 심리다. 서울 매매가격 전망지수는 100.8로 전월 대비 10포인트 급락하며 기준선인 100에 근접했다. 특히 강남 11개구의 전망지수는 95.7로 떨어져 향후 하락 전망이 더 우세한 것으로 나타났다. 이는 투자 수요가 급격히 위축되고 있음을 의미한다.

반면 전세 시장은 정반대의 흐름을 보이고 있다. 서울 전세가격 전망지수는 125.4로 14개월 연속 기준선을 웃돌며 상승 기대가 이어지고 있다. 매매 시장의 불확실성이 커지면서 실수요자들이 전세로 머무르는 경향이 강화된 결과로 해석된다.

이 같은 흐름은 지역별로도 뚜렷하게 나타난다. 성북구, 동대문구, 관악구 등 중저가 지역은 상승세를 이어가고 있는 반면 강남권은 하락세로 돌아서며 시장 내 양극화가 심화되고 있다. 즉, ‘전체 상승 속 부분 하락’이라는 이중 구조가 형성되고 있는 것이다.

전문가들은 이번 흐름을 단순한 조정이 아닌 시장 구조 변화의 신호로 해석하고 있다.

부동산 업계 관계자는 “지금은 가격이 오르느냐보다 ‘어디가 먼저 꺾이느냐’가 더 중요한 국면”이라며 “고가 아파트가 먼저 하락하고 전세가 강세를 보이는 현재 구조는 향후 시장 전환의 전형적인 전조일 수 있다”고 말했다.

김동명 기자

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