종부세 폭탄에 1주택자도 타깃… 지방선거 후 부동산 증세 임박
||2026.03.20
집값 상승으로 공시가격이 크게 올라 보유세 부담이 커졌다. 다음은 정부가 발표할 보유세 강화 방안이다. 시장 안팎에선 고액 부동산 보유자에게 부과하는 종합부동산세 산정 때 적용하는 ‘공정시장가액 비율(공정 비율)’을 상향하는 방안이 가장 유력하게 거론된다.
관건은 ‘초고가·비거주 1주택자’에 대한 보유세 세제 개편이다. 다주택자 매물 출회 압박을 위한 보유세 규제는 문재인 정부에서도 시행됐던 만큼 정책 수단에 대한 예상이 가능하나, 1주택자에 대한 규제는 전례가 없기 때문이다. 전문가들은 종부세 기본공제 하향 조정, 고령자·장기 보유 공제 축소 등이 세제 개편안에 포함될 가능성을 점친다.
20일 관가에 따르면 정부는 올해 하반기 공정 비율을 인상하는 방안을 검토 중이다. 국토교통부 관계자는 2026년 공동주택 공시 가격(안) 관련 브리핑에서 공정 비율과 관련 “세제 당국인 재정경제부에서 검토하고 있다”고 말했다.
보유세(재산세, 종부세)는 공시가격에 공정비율을 곱해 과세표준(세금을 매기는 기준)을 매긴 후, 여기에 구간별 세율을 곱해 산정한다. 공정비율이 오르면 과세표준이 높아져 세금이 더 높게 매겨진다. 현재 종부세 공정비율은 60%이며, 재산세는 1가구 1주택자는 43~45%, 다주택자는 60%가 적용된다. 전체 주택 소유주가 과세 대상이 되는 재산세는 그대로 두되, 종부세 공정비율을 80%까지 상향하는 방안이 유력하게 언급된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “고가 주택 보유 부담을 늘리기 위해 정부가 종부세 공정비율을 인상할 가능성이 크다고 본다”며 “공시가격 급등으로 서울 강남 등의 경우 이미 보유세가 40~50%씩 급증할 것으로 예상되는데, 공정비율까지 상향 조정되면 고가 주택 보유자의 부담이 상당할 것”이라고 했다. 공정비율은 2008년 도입 때부터 2018년까지 80%로 고정됐었으나, 문재인 정부에서 이 비율을 2021년 95%까지 올렸고 이후 윤석열 정부에서 60%로 낮췄다.
시장에서 가장 촉각을 곤두세우고 있는 것은 7월 말 발표되는 세법 개정안이다. 과세표준 구간을 세분화하는 방안이 우선 거론되고 있다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 1월 인터뷰에서 “보유세도 소득세처럼 과세표준 구간을 보다 촘촘히 해야 한다는 제안이 있는데, 진지하게 검토할 사안”이라고 했다. 종부세는 과세표준 구간이 ▲3억원 이하 ▲6억원 이하 ▲12억원 이하 ▲25억원 이하 ▲50억원 이하 ▲94억원 이하 ▲94억원 초과로 나뉜다. 김 실장은 20억~40억원 구간을 더 촘촘히 해야 한다는 의견이 있다고 했다.
여기서 더 나아가 세율 자체를 건드릴 수 있다는 관측도 나온다. 이재명 대통령은 지난달 말 “초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것”이라며 현재 0.1%대인 보유세 실효세율 인상 가능성도 내비쳤다.
또 ‘투자·투기용 1주택자’를 언급하며 “각종 규제와 부담은 실거주용 1주택을 기본으로, 주거 여부·주택 수·가격 수준 등에 따라 세밀하게 가중치를 주겠다”고 했다. 초고가·비거주 1주택자도 정부의 규제 사정권에 있다는 뜻이란 해석이 나왔고, 김윤덕 국토교통부 장관이 이후 인터뷰에서 이를 공식화했다. 김 장관은 초고가·비거주 1주택자도 보유세 세제 개편 대책에 들어가느냐는 질문에 “당연히 들어간다”며 “‘똘똘한 한 채’ 문제도 있고, 비거주 1주택을 포함해 강력한 정부 대책이 있어야 한다고 생각하고, 지금 (대책을) 준비하고 있다”고 밝혔다. 보유세 부담이 올라가는 것이냐는 질문에도 “그렇다”고 말했다.
시장에선 거주 여부에 따라 1가구 1주택자에게 적용되는 기본공제액(12억원)을 낮추거나, 고령자 및 장기보유 세액공제를 축소하는 방안이 거론된다. 현행 제도는 1주택자가 60세 이상이면 고령자 공제를 최대 40%까지 받을 수 있다. 여기에 10년 이상 장기 보유(2년 거주 충족 시)할 경우 고령자 공제와 합산해 최대 80%까지 세액을 감면받는 게 가능하다. 공제율을 낮추면 비거주 1주택자의 보유세 실효세율은 크게 오를 수밖에 없다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “법에 명시된 1가구 1주택자의 정의에 주거 요건 등을 넣는 등의 방안도 고려할 수 있을 것”이라고 했다.
다만 1주택자에 대한 세 부담을 강화할 경우 다주택자 규제 때보다 조세 저항이 클 것이라는 주장이 나온다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “보유세 실효세율이 1%에 가까운 다른 선진국을 보면 양도소득세가 거의 없다. 그러나 양도세가 상당한 우리나라에 선진국의 사례를 그대로 적용하면 매물 락인 효과(잠금 효과)가 나올 것”이라며 “결국 집주인이 전세를 월세로 돌리고 월세 가격을 높이는 식의 조세 저항이 나타나고, 피해는 세입자가 볼 수밖에 없게 될 것”이라고 했다.
