분담금 대신 최소 수억원 돌려받는다… 강동 상일동 고급빌라촌 재건축 ‘눈길’
||2026.03.10
서울 강동구 상일동 고급 빌라촌의 재건축 밑그림이 공개됐다. 최고 29층, 1513가구 단지로 탈바꿈하겠다는 목표인데, 투자자들은 높은 사업성에 주목하고 있다. 서울 강남, 여의도 등에서 재건축을 진행 중인 다수의 단지가 상당한 분담금을 내야 하는 것과 달리, 조합원 대부분이 수억원에서 수십억원가량을 환급받거나 ‘1+1 분양’을 받을 수 있을 전망이다.
10일 서울시 등에 따르면 강동구청이 상일동 빌라 단지 통합 재건축 정비계획 공람 공고를 지난 4일부터 4월 3일까지 진행 중이다. 사업은 대림빌라(1992년 입주·108가구), 삼성빌라(1988년·132가구), 상일우성타운(1989년·105가구), 현대빌라(1986년·84가구), 효성빌라(1987년·69가구) 등 5개 빌라를 통합 재건축하는 방식이다. 5개 빌라는 주민설명회 등을 거쳐 이른 시일 내 서울시에 정비구역 지정을 신청하기로 했다.
지지부진했던 재건축 사업은 지난해 서울시에 신속통합기획 자문사업 신청을 하며 물꼬를 텄다. 5개 빌라가 각각 개별 재건축을 추진한 지 10여 년 만에 통합 재건축이 속도를 내고 있다.
상일동 빌라 단지 재건축이 특히 주목받는 이유는 높은 사업성 때문이다. 각 빌라의 용적률이 88~91%로 낮고, 대형 평형 가구가 많아 재건축 수익성의 기준인 대지지분(가구별로 갖고 있는 땅의 면적)이 큰 편이다. 대지지분을 전용 면적으로 나눈 비율인 대지지분율 역시 86~99%로 높은 수준이다. 대지지분율이 높을수록 재건축 시 무상 입주 평형이 넓어지고, 추가 분담금이 낮아져 미래 가치가 높다.
공람안에 기재된 개별분담금 추정액 자료에 따르면 종전 자산가치(감정평가액)가 35억원인 주택을 보유한 소유주는 재건축 최대 평형인 전용 면적 168㎡를 배정받을 시 약 11억원의 환급금을 받을 수 있다. 대림빌라 229㎡의 종전 자산가치는 약 37억원이다. 이 조합원이 평형을 확 줄여 59㎡, 74㎡로 옮겨 간다면 25억원, 22억8000만원을 돌려받을 수 있다. 84㎡(분양가 추정액 16억6000만원) 2가구를 분양받는 것도 가능할 전망이다. 종전 자산가치가 25억원인 주택을 갖고 있는 조합원이 84㎡를 신청하면 약 10억9000만원을 환급받을 수 있다. 현대빌라 128㎡와 삼성빌라 134㎡의 종전 자산가치가 각각 25억5000만원, 25억4000만원이다. 분담금 추정액은 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산 가치X비례율)을 뺀 값이다.
입지는 우수하다는 평가다. 서울 지하철 9호선 4단계 연장 공사가 완료되면 단지 바로 앞에 ‘한영외고역’이 신설된다. 2023년 1월 착공했으며, 현재 30%대 공정률을 기록하고 있다. 상일동 한 공인중개사무소 관계자는 “입주 30년이 넘어 외관이 낡긴 했으나, 이 빌라 단지는 입주 당시 자산가, 연예인들이 주로 거주했던 부촌이다”라며 “주변이 산, 공원으로 둘러싸인 숲세권이며 한영중, 한영고, 한영외고, 강동고 등 지역 명문 학군이 밀집해 있는 학군지로, 9호선 연장도 호재로 작용할 전망이다”라고 했다.
가구 수 자체가 적어 매물이 많진 않지만, 거래는 꾸준히 이뤄지고 있다. 현대빌라 전용 면적 122㎡는 1월 24억5000만원에 거래됐다. 삼성빌라 84㎡와 효성빌라 131.64㎡도 같은 달 20억4000만원, 24억5000만원에 매매 거래가 체결됐다.
