다주택자 ‘세입자 낀 주택’ 매물 실거주 의무 유예 추진
||2026.02.06
정부가 다주택자의 퇴로를 열어 주기 위해 토지거래허가구역(토허구역)에 있는 ‘세입자 낀 주택’의 실거주 요건을 지역과 상관없이 일괄 완화하기로 가닥을 잡았다. 기존 토허구역이었던 강남 3구(강남·서초·송파구)·용산구와 이후 토허구역으로 지정된 서울 나머지 자치구와 경기 일부 지역을 구분하지 않고 모든 토허구역 내 세입자 낀 주택에 대해 실거주 요건 완화를 적용하는 방안이 유력하다. 그렇게 되면 세입자가 있는 주택의 경우 실거주 유예 기간은 최장 2년까지 확대될 가능성이 있다.
6일 재경부와 국토부에 따르면 두 부처는 토허구역 내 실거주 요건을 일괄 완화하는 방안을 검토 중이다. 정부는 세입자를 낀 다주택자의 경우 양도세 중과 유예 종료일인 5월 9일까지 집을 팔기 어렵다는 목소리가 나오면서 이런 보완책을 검토 중이다. 토허구역에서는 실거주 의무가 부과돼 다주택자가 집을 팔려면 세입자 퇴거가 가능해야 하기 때문이다.
전날 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 소셜미디어 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “임대 중인 주택 등 국민의 불편을 최소화할 (다주택자 양도세 중과 유예) 보완 방안을 다음 주 발표하겠다”고 했다.
재경부와 국토부는 이 연장선에서 새 집주인의 실거주 의무를 늦춰주는 안을 검토 중이다. 해당 집의 전월세 계약이 끝날 때까지로, 보통 전세 계약이 2년인 점을 고려하면 유예 기간은 최장 2년이 될 전망이다. 그러면서도 재경부는 전세 계약 갱신권은 인정하지 않기로 했다.
재경부 관계자는 “집주인의 경우에는 강남 집주인과 새로 (토허구역으로) 지정된 집주인을 조금 다르게 볼 여지가 있다”면서도 “하지만 세입자는 아니다. 세입자는 갑자기 집주인이 나가라고 하면 불쌍해지는 건 마찬가지다. 그래서 토허구역에 따라 구분하기보다는 세입자는 웬만하면 계약기간까지 다 살게 해줘야 한다는 생각”이라고 말했다. 이 관계자는 “모든 집에 대해서 다 2년까지 (실거주 의무 시점을 유예해주는 것은) 아니다”라고 덧붙였다.
이런 보완책이 가능하려면 토지거래허가제 적용에 예외가 필요하다. 현재 토허제 규정상 매수자의 실거주 시점은 허가를 받은 날로부터 4개월이지만, 기존 세입자 임대차 계약 만료일까지 유예하려면 토허제 규제를 손봐야 한다.
다만, 현재 재경부와 국토부 간에는 토허제 규제 개선 수준에 대해 이견을 보이는 것으로 전해졌다. 재경부는 부작용 우려가 큰 임대차 계약과 관련해 이른 시일 내에 보완책을 내놓겠다는 방침이다. 그러나 국토부는 토허구역에 예외를 둘 경우 ‘갭투자(전세 낀 매매)’의 우려가 있어 예외 허용 수준에 대해 보수적으로 보고 있는 것으로 전해졌다. 국회 국토교통위원회 관계자는 “국토부가 토허제에 예외를 두고 이를 건드리는 것을 매우 보수적으로 보고 있다”며 “의견 차이가 있어 협의가 어려운 상황”이라고 했다.
재경부와 국토부는 조만간 이에 대한 협의를 마칠 계획이다. 국토부 관계자는 “토허구역에서 (실거주 의무를) 예외로 하는 것이니 방법론에 대한 고민이 있다”며 “아직 재경부와 정리가 안 됐다”고 했다. 재경부 관계자 역시 “아직 (두 부처 간 협의가) 안 됐지만, 설 연휴까지 넘기지 않겠다는 생각은 같다”고 했다.
