지난해 국내 상업용 부동산 시장이 금리 하락에 따른 투자 심리 회복과 대형 거래 재개에 힘입어 역대 최대 투자 규모를 기록했다.

3일 CBRE코리아가 발표한 ‘2025년 4분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 작년 서울 상업용 부동산 연간 투자 규모는 33조7000억원으로 집계됐다. 금리 하락으로 차입 여건이 개선되면서 그동안 지연됐던 대규모 거래가 본격화됐고, 실사용 목적의 매입과 프라임 자산 선호가 뚜렷해지는 등 거래 성격의 구조적 변화도 나타났다는 평가다.

지난해 전반에 걸쳐 이어진 금리 하락 기조로 차입 금리와 자산 수익률(Cap Rate) 간 역마진이 상당 부분 해소되면서, 관망세를 유지하던 투자자들의 투자 심리도 점진적으로 회복된 것으로 분석됐다. 이러한 흐름은 4분기에도 이어졌다. 작년 4분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 68.6% 증가한 8조8807억원을 기록했다. 거래는 오피스와 물류 자산이 주도했다.

특히 오피스 거래가 시장을 이끌었다. 4분기 오피스 거래 규모는 5조5921억원으로, 해당 분기 전체 상업용 부동산 거래의 63%를 차지했다. 전략적 투자자(SI)의 참여도 두드러져 LX그룹의 LG광화문빌딩, 머니투데이의 프리미어플레이스 등 기업 주도의 사옥 확보 사례가 잇따랐다.

서울 A급 오피스 시장은 수급 정상화 흐름이 감지됐다. 4분기 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기 대비 0.2%포인트 상승한 3.3%로 집계됐다. 2022~2024년 동안 지속됐던 1~2%대 저공실 국면을 지나, 수급 균형이 조정되는 단계로 이동하고 있다는 분석이다. 같은 기간 명목 임대료는 전 분기 대비 2.0% 오른 4만768원/㎡으로 상승세를 이어갔고, 실질 임대료는 3만8304원/㎡으로 전년 대비 6.3% 상승했다.

물류 시장에서는 공급 구조 변화가 두드러졌다. 수도권 A급 물류 시장의 4분기 신규 공급은 27만8361㎡로, 연간 누적 공급은 약 104만㎡를 기록했다. 물류 투자 규모는 전 분기 대비 약 70% 증가한 2조1627억원으로, 청라 로지스틱스 센터 등 우량 자산을 중심으로 국내외 자본의 투자가 집중됐다.

리테일 시장은 내수 회복이 제한적인 가운데서도 인바운드 관광 수요가 회복을 뒷받침한 것으로 분석됐다. 특히 명동은 대형 약국과 뷰티 브랜드 집적을 기반으로 ‘뷰티·메디컬 특화’ 상권으로 재편되고 있으며, 성수·한남 등 핵심 상권도 임차 수요가 견조한 가운데 임대료 상승세가 이어졌다는 평가다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 “작년 상업용 부동산 시장은 금리 하락 환경 속에서 그간 지연됐던 거래가 재개되며 오피스와 물류 자산을 중심으로 투자 활동이 크게 확대된 한 해였다”며 “기업의 전략적 매입과 프라임 자산에 대한 선별적 투자 사례가 늘어나면서 거래의 성격과 자산 선호도에 변화의 흐름이 관찰되고 있다”고 말했다.

• 李 “공직자 먼저 다주택 처분? 시켜서 억지로 파는 건 무의미”
• 구윤철 경제부총리 “5월 9일까지 계약, 3∼6개월 내 잔금 치르면 중과유예”
• 거래소, 6월 프리·애프터마켓 도입… 2027년 24시간 거래 추진
• 핀테크 업계 “코인거래소 대주주 지분 제한, 디지털금융 혁신 장애물 우려”
• M83·더세븐, 전략적 MOU 체결… 韓·日 VFX 제작사 손잡고 글로벌 시장 공략